近日，因曾经大肆宣传的超级租户——21世纪福克斯公司和新闻集团联合宣布退出进驻计划，号称“美国投资移民巅峰钜献”的纽约世贸中心2号项目暂时喊停。虽然开发商Larry Silverstein相信自己“应该很快能找到一家合适的大公司入驻世贸中心2号楼”，但是就目前世贸地区的出租率，联合两大公司退租的背景原因，这个项目要被搁置多久，是否还能继续下去，前景都令人堪忧。据悉，两大公司是考虑到迁移的高成本才决定放弃进驻世贸2号，继续在现有总部所在地办公至2025年。据统计，纽约的写字楼回报率为全球最低，扣除租金减免因素后纽约中央商务区甲级写字楼收益率仅为3.29%。而世贸地区写字楼由于高租金和低出租率，更是处于投资高风险的风头浪尖。作为前段时间的EB-5热点项目，纽约世贸中心2号曾经因为位处纽约中心区域、开发商实力雄厚、更是请来了前美国驻华大使骆家辉为其揭幕而声势浩大、博人眼球。然而明星效应并不能取代项目运营的安全性，两大租户一退出，状况顿时尴尬了起来。而对于这个项目的客户来说，尴尬还不是最差的状况，“竹篮打水一场空”可能是更危险的境地。根据世贸中心最新披露的消息，除了世贸7号基本租赁外，世贸1号、3号、4号目前的出租率都在50%左右，前期市场消化都成问题，作为需要继续倚赖租金收入来实现盈利的新项目，世贸2号如何通过市场消化来实现保值和增值呢？在世贸中心2号项目中，占据投资资金52%的高级贷款本就还未到位，目前情况下，如果贷款方担心价值降低、建筑贷款无法收回而停止对其放贷，项目就无足够资金完成建设，整体项目恐要难产。如遇此状况，EB-5投资人不仅投资本金返还成问题，获取绿卡进程也将受阻。那么，问题来了。投资人该如何挑选EB5项目，才能有效地规避风险呢？小编特别整理了一些专家的意见，从以下五个方面来分析一下挑选项目的考量，希望对EB5投资人有一定的帮助。其实不光是EB5项目投资者适用，对于一般购买美国房产的投资者也一样可以参考。
简而言之，就是对项目方的背景调查。项目方的财务状况、之前经营背景是否与EB-5现有项目一致或相类似，这恰恰与我们所关注的经营就业人数密切相关的。每一个美国房产项目团队在自己熟悉的行业中操作往往事半功倍，其过往积累起来的丰富行业经验，对项目中将会出现的问题和解决方案早已驾轻就熟。
反之对于跨行业运营的项目方来说，行业经验是一个非常明显的短板。缺乏经验丰富的团队，对商业计划高效的执行力、遇到问题是否能及时解决等都会多多少少的出现问题，而且项目经营中后期出现的问题将会越来越明显。千里之堤毁于蚁穴，合约上的五年后还款将会陷入重重的困难之中。按照美国房产项目的融资金额和EB5人数来统计，市面上的EB5项目可划分为以下几类：小型项目— —开发成本通常只有几千万美金，涉及的EB5投资人一般也不多，很容易就能完成募集，投资人基本不用担心融资不足导致的项目延期的问题。由于开发成本低，小型美国房产项目一般建筑工期少于两年或者不存在建筑工期，这样的话按照移民局规定的少于两年的建筑工就业不纳入直接就业计算，这样两年后转换身份时，移民局审核统计就业人数就以经营就业为主体了。经营就业的成本与建筑就业的成本相对较高，对项目方的各项管理和营销技能要求非常的高。中型项目— —开发成本预算在1-9亿美元之间，EB5融资人数适中，该类项目在市场上比较受投资者的青睐。中型美国房产项目建筑周期一般在2-3年，之后马上转入运营阶段并争取满足商业计划书所陈述的盈利模式。美国移民局在考核这类项目的时候通常是建筑就业和经营就业复合计算，范围更为广泛。此类项目的EB5份数不多，相对而言募集到足够的资金时间不用太长，从而降低工程延期开工和成本预算上涨的风险。超大型项目— —开发成本预算一般都在10亿美元以上，EB5融资人数相对也较多。这类美国房产项目的建筑周期通常要3年以上才能骏工，然后再进入运营阶段，所以EB5投资人两年后转换身份所提供的创造就业人数的主体基本上都是使用所需建筑岗位计算模型所得到的就业人数。但EB5份数需求的巨大，想要在短时间内完成募集难度较大，这对开发商市场推广的覆盖面、自有资本的流动资金量、银行贷款、过桥融资都有极高的要求，才可以保障项目施工的顺利进行。还款第一顺位很重要么？－未必。可不要忘记了一件重要的事情，我们办EB5的初衷首先是绿卡，然后才是还款。而无条件绿卡在美国移民局的首要审核条件是创造就业是否达标。那现在问题来了，除了第三方权威学者的经济分析报告之外，还有什么途径能让我们更加确认项目的安全性呢？答案是银行。美国房产项目获得当地银行放贷之前，项目的商业计划书和企业的信用度首先由银行商业融资部门专业人员把关，经过严格审核评估可行性之后再做出是否放贷的决定。这样一套流程下来，项目又获得了多一方专业机构的评估和肯定，进一步增加了投资人的投资信心。在EB5投资移民的美国房产项目中，为什么星级酒店建筑、会展中心、养老中心居多，而其他的如食品、机械制造、能源等高技术含量、高回报率的产业却非常罕见呢？其实，这类项目是有的，但最终能被投资人选中的不多，因为风险很高且涉及的经济模型计算非常复杂。EB5的宗旨是以非美国本土投资人的资金帮助美国政府创造更多劳动就业岗位为目的的投资移民项目，作为投资回报，投资人在满足美国移民局（USCIS）就业人数指标的前提和条件下，投资人及其家属都可以获得绿卡，实现自己投资美国、移民美国的愿望，双方条件对等，同时获益。每个项目都有独树一帜的项目商业计划书，来陈述其将来的发展过程和目标。单从商业计划书来看，每个项目的发展前景都是充满希望的，但再美好的计划书也都还是纸上谈兵。这就要分析到项目的实际盈利能力和对项目所在地作出的影响评估了。建筑酒店住宅类型的要建筑完工后通过经营或者出售才能创造利润，商业中心类型的则是要通过出售和租赁来创造利润，公共事务类型考虑到的是从人群的使用和消费习惯和为附近地区带来的创收从而产生收入。项目方的能力和运营模式在这里再次发挥作用，是否有类似的项目经验、经营状况，盈利的时间节点是否能够落实。当然，某些项目不是重新建造的话，盈利时间会比其他项目的盈利时间提早2-3年，这也是投资人和借贷银行最乐于看到的。可是，万一项目由于经营不善申请破产了呢？此时，由于资金的投入主要是地块和建筑，地产类项目的抗风险力就凸显了。而对高科技类项目而言，科研支出和人才投入占据了很大部分的份额，这些投入都是不可逆转的支出。小编认为专家们提出的以上这些判断方向对于投资美国房产的投资者来说是十分受用的。小编也希望各位在美国房产投资之路上能够一帆风顺~
