随着在德国买房的人越来越多，房产的转让、赠与也成为了大家关心的话题。但在德国严苛的各项制度之下，即使是继承、赠与房产，也有相关的税法规定。但如果提前了解税法，运用正确的方法和手段，可以进行合理避税，免交高额的税费。
一个国家的许多巨大财富都是通过一代一代的继承，逐渐积累、扩大的，比如土地、房屋、公寓等。在德国，继承人在接收继承财产时需要纳税，但同样有用于维护继承人权益的免税金额的相关规定。根据财经杂志（Finanztest）最新的一期说明，继承人在继承财产时，不管是“水泥黄金”（房地产）或者其他财产，如果是夫妻关系，则一方可以从另一方处得到50万欧元额度的免税遗产，如果是子女与父母的继承关系，则子女可从父母每一方处得到40万欧元的免税额度，也就是说可以从父母双方共获得80万欧元的免税额。作为孙子（女）可以在祖父母，外祖父母每一方获得的继承财产不超过10万欧元时，免继承税额（10*4＝40万）。其他亲属关系，如兄弟姐妹，侄子侄女与生活伴侣在获得继承财产时也都有享有免税额度，但免税额度相对较低，只有2万欧元。基本上除兄弟姐妹外，都是按照，关系越近，免税额度越高的规律来规定免税额的。如果超过相应的免税额度，则继承人需要对继承财产的价值与免税额之间的差值，根据个人税率缴纳相应的税款。
如果遗产的价值已经超过了继承人的免税额度，那应该如何处理呢？因为税法规定的赠与税与继承税的免税额度相同，所以可以通过赠予的方式将财产所有权转给配偶，子女或者其他近亲来进行合理避税。但是值得注意的是，根据赠与税的第16条规定，赠与税的免税额有十年的累计期限。十年内，来自同一人的赠与财产金额要进行累计核算，如果十年内，累计赠与金额超过十万，则仍需要纳税。所以需要财产拥有者提早对财产进行计划分配，以十年为间隔，将财产转给亲属或后代，那么受益人最终将会付很少额税甚至几乎不需要缴税，就可以继承财富。这对于许多拥有大额资产或贵重房产的人来说是非常值得考虑的计划。
房地产赠与也并不是一件简单的事情，赠与人需要与受赠人签订转让协议，避免纠纷产生。如赠与需要经过公证，登记在土地登记册上，此后，赠与人则无权售卖或抵押此房产，但赠与人可以通过协议确保自己的用益权，这样赠与人之后还可以继续使用或出租此房产，且出租收益归用益权所属人所有。转让协议还可以限定回收权利，限定受增人在哪些条件下，需将房产退回给赠与人。比如规定儿子无力偿还债务，则房子将退还给父母，这样可有效防止债权人拿走房产，又或是受赠人死亡，离婚，有其他疾病等等。因此房产转让需要赠与人进行充分的考虑，签订尽量全面的转让协议，避免自身的利益收到损害，有需要时，也可咨询专门的律师寻求法律意见。
有一点需要注意的是，按照法律规定，赠与者死亡前十年内所作的赠与行为，都被视为遗产，受益人要履行缴税义务。受益人的义务缴税金额与赠与人发生赠与行为之后的死亡时间有关，有10%的消融率（abschmelzungsfaktor）：例如赠与人在赠与后第一年去世，则义务缴税金额按资产总价值的100%计算。如果他在第二年去世，则义务缴税金额是资产总价值的90％，第三年是80％，以此类推。
